SCENARIO ITALIA
Sul mercato dei capannoni, a livello nazionale, si segnala un calo delle quotazioni sia per le tipologie di nuova costruzione (di poco inferiore al 3%) sia per quelle usate (circa -3,4%). Anche sul versante delle locazioni i canoni sono in diminuzione: per le soluzione nuove si segnala -3,5% , per le soluzioni usate il ribasso è stato intorno al 4,0%. La scelta è per immobili in locazione, si prediligono le soluzioni in prossimità di collegamenti importanti e in buono stato, con impiantistica a norma e soprattutto con un’area di carico e scarico merci. Si insediano attività artigianali oppure attività di vendita all’ingrosso o di deposito e stoccaggio merci. Si sono stipulati prevalentemente contratti di locazione, il 35,7% dei quali ha interessato metrature comprese tra 251 e 500 mq.
MILANO PROVINCIA E BRIANZA
In provincia di Milano, sia sui prezzi sia sui canoni di locazione, le tipologie usate hanno perso maggiormente rispetto a quelle di nuova costruzione. Nella Brianza i prezzi ed i canoni dei capannoni sono rimati stabili nel periodo considerato. L’area suddetta grazie al passaggio dell’autostrada A4, della tangenziale est per Bergamo, Brescia e Torino è sempre richiesta dalle aziende, siano esse piccole realtà oppure big company. Infatti, dal secondo semestre del 2013, si registra un mercato più dinamico con aziende alla ricerca di spazi direzionali e di capannoni da destinare ad attività artigianali. La zona che si sviluppa tra Vimercate ed Agrate è interessante per la vicinanza alle più importanti vie di comunicazione. I tagli più richiesti sono di 300-500 mq, in buono stato e a norma. Le quotazioni sono di 600-800 € al mq mentre i canoni di locazione sono di 35-45 € al mq annuo. Ad insediarsi sono attività artigianali e società che lavorano per conto terzi.
A Rho si riscontra un andamento al ribasso di prezzi e di canoni di locazione dei capannoni ma il mercato è risultato dinamico grazie all’interesse espresso dai potenziali clienti. Sebbene si preferiscano le soluzioni in affitto, non sono mancati gli acquisti, prevalentemente da parte di imprenditori e aziende locali. Le attività impiantate sono generalmente di produzione meccanica e deposito.
I valori immobiliari sono leggermente diversi a seconda della dimensione del capannone. Una tipologia fino a 400 mq si affitta a 38-40 € al mq annuo, una più grande a circa 30 € al mq annuo; la disponibilità di spesa di chi acquista difficilmente supera 500-550 € al mq (per capannoni già ristrutturati).
Nell’area di Paderno Dugnano, Cusano Milanino , Bollate, Cormano, Senago e Novate si registrano prezzi e canoni in ribasso. La domanda è orientata su metrature inferiori a 500 mq : le difficoltà economiche in atto hanno costretto molte aziende a ridimensionarsi, in particolare quelle che hanno concentrato la propria attività sul mercato nazionale. Vanno meglio quelle che lavorano invece con aziende estere. I canoni di locazione per questo tipo di immobile si aggirano intorno a 40-50 € al mq annuo. Per le metrature medio-grandi, superiori a 1000 mq, i valori al metro quadro annuo sono precipitati intorno a 30 € al mq annuo. L’abbondante offerta di tipologie industriali medio-grandi presenti sul territorio e il forte aumento della tassazione gravante su tali immobili ha ridotto notevolmente il potere contrattuale dei proprietari che sempre più spesso rivedono al ribasso le richieste.
I capannoni maggiormente ricercati sono quelli in buono stato, con caratteristiche tipologiche e funzionali aggiornate, presenza di area di carico e scarico merci, impianti a norma. Si registra comunque un tasso di vacancy molto elevato. Poco numerose le compravendite dei capannoni, quelli nuovi possono costare anche 1000 € al mq. Quest’area di Milano provincia registra una prevalente presenza di aziende di produzione meccanica o artigianale.
Difficoltà anche sul mercato degli uffici che, in questa zona, si concentrano soprattutto su piccole strutture direzionali. Le metrature più richieste vanno da 70 a 100 mq. Si preferiscono gli impianti a norma e cablati. I canoni di locazione annua si aggirano intorno a 80 € al mq.
Da segnalare che aumenta la rinegoziazione dei contratti di locazione in essere in seguito all’abbondante offerta di immobili presenti sul territorio.
A Milano città non c’è molta offerta di capannoni, molte di queste strutture sono state convertite in abitazioni. In zona Bovisa, alcune di queste soluzioni sono diventati laboratori o appartamenti per studenti, grazie alla vicinanza con il Politecnico. Le richieste di capannoni si sono concentrate soprattutto su soluzioni di piccole dimensioni (circa 150 mq, di cui c’è comunque poca offerta), con un’altezza tale da permettere il soppalco e dotate di comodo spazio esterno per le manovre di carico e scarico. Tra le attività ivi inserite ci sono carrozzerie, studi fotografici ma soprattutto scuole di ballo e di ginnastica; solo una parte di tali immobili è convertita in loft. I prezzi dei capannoni oscillano da un minimo di 600 € al mq ad un massimo di 1800 € al mq.
TORINO
Nel primo semestre del 2014 le quotazioni e i canoni di locazione dei capannoni sono in diminuzione, in particolare nell’hinterland di Torino dove le soluzioni posizionate vicino alle arterie hanno perso meno sia in termini di prezzo sia in termini di canone di locazione. I prezzi hanno avuto un’oscillazione compresa tra -3 e -5% per le soluzione nuove e tra -5% e -6% per quelle usate. Tra -4 e -5% la diminuzione dei canoni di locazione per le tipologie nuove e tra -4% e -7% quella delle tipologie usate.
Si registra una leggera ripresa delle compravendite nella zona di Settimo Torinese grazie alla presenza di prezzi molto contenuti. Il capannone-tipo è situato in prossimità delle arterie di comunicazione, è dotato di un’area di manovra per carico e scarico e ha un’ampiezza compresa tra 500 e 1000 mq. Le attività che si insediano sono prevalentemente di tipo produttivo, meccanico e artigianale. La maggioranza delle richieste si concentra a Borgaro Torinese, Collegno, Grugliasco, Moncalieri, Rivoli e Settimo Torinese. Nella città di Torino ci sono capannoni nelle zone a ridosso di Mirafiori e lungo le arterie che, dalla città, vanno verso l’aeroporto di Caselle e nell’area a ridosso di Collegno. Anche a Torino nei capannoni si insediano attività legate alla meccanica oppure di tipo artigianale.
VERONA
A Verona il mercato dei capannoni ha mostrato prezzi in ribasso tra -7% e -10% e canoni di locazione in diminuzione tra -7% e -8% sulle tipologie usate e tra -15% e -14% per quelle di nuova costruzione. Acquirenti e investitori sono in forte diminuzione. La quasi totalità delle richieste si concentra sugli affitti, la cui domanda proviene da piccoli imprenditori che impiantano attività di artigianato o di deposito e stoccaggio merci.
Alle porte della città, e dotata di veloci e facili collegamenti con la provincia scaligera, la zona Z.A.I. è sempre la più ricercata e apprezzata. I capannoni sono stati realizzati negli anni ’70 e presentano quotazioni di 500-600 € al mq allo stato originario e di 800-850 € al mq se già ristrutturati, mentre il canone medio di affitto si aggira intorno a 36 € al mq annuo. Interessanti anche le piccole realtà della provincia, tra cui San Giovanni Lupatoto, dove i canoni sono inferiori di circa 100 € al mq.
Le richieste sono soprattutto per tipologie vicine ad importanti arterie viarie (tangenziali ed autostrade): in questo periodo dell’anno si sono compravenduti tagli da 300 a 1000 mq con una spesa media di acquisto di 500-700 € al mq e con un canone di locazione di 30 € al mq annuo.
ROMA
La maggioranza dei capannoni si concentra nell’hinterland di Roma dove i canoni di locazione sono rimasti stabili per tutte le tipologie, la riduzione dei prezzi si attesta intorno al 2%.Il mercato dei capannoni nell’area di Monterotondo e di Fiano Romano, negli ultimi anni, ha evidenziato una lenta ma costante diminuzione dei prezzi e dei canoni, anche se, nell’ultimo semestre si è registrato una maggiore vivacità su questo segmento anche grazie al ribasso dei valori di cui sopra. L’area industriale di Monterotondo e quella di Fiano Romano si trovano a circa 7-8 chilometri a nord del G.R.A., sono ben collegate grazie alla presenza degli svincoli autostradali. In queste zone sono insediate attività artigianali, produttive e, in alcuni casi, logistiche. Si tratta di capannoni realizzati a partire dagli anni ’80 fino ai primi anni del 2000, dalle dimensioni medie comprese tra 500 e 1000 mq, anche se in questo momento si registra una buona domanda su tagli più piccoli compresi tra 300 e 600 mq. Le richieste si focalizzano quasi esclusivamente su immobili in affitto. Molto importante la presenza di spazi esterni ed un’altezza minima di 7 metri. A Monterotondo per l’acquisto di un capannone in buone condizioni nei pressi di un’arteria stradale si spendono circa 800-900 € al mq, mentre il canone di locazione si attesta su 54 € al mq annuo.
NAPOLI
In diminuzione i prezzi ed i canoni di locazione dei capannoni: canoni in diminuzione del 16,7% mediamente; i prezzi si contraggono meno sulle tipologie nuove, ma sull’usato raggiungono punte del -11%. In particolare sofferenza la zona di via Gianturco. Molte le aziende che hanno chiuso l’attività e quelle che preferiscono spostarsi fuori Napoli. A cercare in zona, in passato, erano prevalentemente artigiani, impegnati in particolare nel settore della lavorazione della pelle e dell’abbigliamento. La domanda è orientata su metrature comprese tra 50 e 60 mq con tagli massimi da 300 mq. Capannoni con metrature superiori a 1000 mq sono richiesti esclusivamente da imprenditori cinesi che li utilizzano per la vendita all’ingrosso. Fortemente diminuita la domanda di capannoni in acquisto, attualmente le richieste si focalizzano sul mercato delle locazioni e, in particolare, su strutture posizionate in complessi industriali, preferite ai capannoni isolati. I canoni di locazione oscillano da 20 a 40 € al mq annuo, i prezzi sono compresi tra 350 e 800 € al mq .
PALERMO
Sul settore dei capannoni di Palermo si registrano quotazioni in ribasso e canoni di locazione sostanzialmente stabili. Gli imprenditori locali si focalizzano maggiormente sull’acquisto, mentre chi proviene da fuori regione opta per l’affitto: in entrambi i casi si preferiscono tipologie in buone condizioni, di almeno 8 metri di altezza, di dimensione compresa tra 1500 e 2000 mq e dotata di comodo spazio per le manovre di carico e scarico.
La zona maggiormente richiesta si sviluppa lungo via Ugo La Malfa, dove i capannoni sono di ampie dimensioni (2000 mq) e sono stati realizzati nei primi anni 2000: le quotazioni medie sono di 700-800 mq e i canoni di affitto oscillano intorno a 35 € al mq annuo. Da segnalare che c’è una domanda vivace lungo l’asse Villabate-Carini (soprattutto in quest’ultimo comune), dove si stanno riqualificando alcune aree industriali a seguito della dismissione di immobili da parte di vecchi proprietari.
Fonte: Ufficio Studi Gruppo Tecnocasa